原標題:《鄭州:土地價格與房價掛鈎,年度宅地價格變化控制在5%以內

  為進一步提升土地出讓組織效率,合理確定土地出讓價格,加強房地產市場調控,近日,鄭州市人民政府發佈《關於加強土地出讓管理工作的意見》(簡稱《意見》)。

  《意見》提到,建立土地供應動態調控模型,為地價決策提供參考依據,實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鈎,確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。同時,分類適配土地競買規則,對住宅用地採取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷後搖號確定競得人,報(競)價首次達到出讓起始價的120%~130%時熔斷。

  具體來看,此次發佈的《意見》主要包含六個方面,包括優化土地全流程管理、加強土地計劃管理、完善地價形成機制、加強市場調控管理、嚴格土地供後監管及保障措施。

  鄭州市自然資源和規劃局對此解讀指出,《意見》內容突出“流程精簡、程序合法、定價科學、調控有效、監管有力”原則,同時適用於鄭州市全部行政區域範圍。

  土地全流程管理的優化方面,將目前鄭州市土地管理過程中的報批、徵收、儲備、供應、建設用地規劃許可、用地批覆、國有建設用地使用權首次登記和供後監管等8個流程,優化整合為報批徵收儲備、土地供應和供後監管等3個流程,實現土地資源全程管控、統一開發、統一儲備、統一供應,增強政府資源掌控和市場調控能力、提高項目落地效率。

  加強土地計劃管理的措施手段方面,一是實現計劃的統籌管理,編制全市年度土地供應計劃,遵循與做地計劃、儲備計劃相銜接,並緊跟城市規劃的基本原則。二是突出計劃的精細管理,年度土地供應計劃要合理分解形成季度土地供應計劃,全市統籌、分階段、分區域優化供應時序、供應結構和供應面積,加強市級對四個開發區、市內五區、上街區、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地管控。三是嚴禁擅自批准新增棚户區改造項目,已批改造方案的棚户區項目,應設定完成期限。

  地價形成機制的完善路徑上,一是科學合理制定市場指導價,以後每年進行一次修訂,有效引導商服、產業用地合理評估定價,符合市場行情和產業發展導向。二是優化土地評估模式,土地價格與房地產市場銷售價格相掛鈎,可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定,住宅用地評估時增加剩餘法,產業用地可按項目業態細分情況進行評估,並結合相應物業自持比例進行修正。三是地價評估結果實行專家評審和集體決策制度,抽取專家對地價評估技術路線和結果合理性進行評審,土地出讓起始價和出讓初步方案經集體會審後,編制土地出讓方案報請市政府審批,必要時,出讓起始價和出讓初步方案報市土地供應協調決策小組審定,使地價評估更加合理,決策過程更加規範。

  加強市場調控管理的主要措施方面,按照“穩地價、穩房價、穩預期”的調控政策要求,結合市場需求進行合理調控。一是建立土地供應動態調控模型,為地價決策提供參考依據,實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鈎、去化週期與土地供應結構和節奏相掛鈎。將區域用地類型、價格、週期具象化,實現有效聯動調控,確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。二是分類適配土地競買規則,對住宅用地採取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷後搖號確定競得人,報(競)價首次達到出讓起始價的120%~130%時熔斷,在產業項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區域,熔斷後轉入網上競報自持比例,競報最高者為競得人,競報自持比例達到100%後轉入網上競配建養老用房或公租房面積,配建面積多者為競得人;在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區域,熔斷後由網上交易系統隨機搖號確定競得人。對於產業和商服用地,在合理確定出讓起始價的基礎上,充分發揮市場作用,採取“價高者得”方式出讓,報(競)價最高者為競得人。

  同時,嚴格土地供後監管的職責分工。一是按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則進行監管,資源規劃、住房保障、發展改革、工信、生態環境、科技等部門負責相應的監管工作。二是強化鄭辦〔2020〕18號文件規定的產業用地履約監管,夯實開發區管委會、區縣(市)政府對產業用地的監管責任。

  為保障《意見》落實,《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應協調決策小組,統籌協調土地供應工作;二是房地產市場調控機制、宗地配套基礎設施和公共設施建設管理協同機制、土地供應條件標準化清單、土地出讓收益分配機制和成本撥付流程等具體辦法會另行制定。